Guide de l’acheteur

Copropriété : lire les charges et les procès-verbaux avant d’acheter

En appartement, vous achetez aussi une part de l’immeuble, de ses dépenses et de ses travaux à venir. La loi impose de vous remettre des documents : voici ce qu’il faut y chercher.

Les documents que vous devez recevoir

L’article L721-2 du code de la construction liste les pièces, à remettre au plus tard à la signature de la promesse :

la fiche synthétique, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ;
les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;
les charges payées par le vendeur sur les deux derniers exercices ;
les sommes que vous pourriez devoir au syndicat, l’état global des impayés et, s’il existe, le fonds de travaux ;
le carnet d’entretien, la notice d’information et, s’il existe, le diagnostic technique global.

Lire les charges

Divisez les charges annuelles par 12 et ajoutez-les à votre mensualité. Vérifiez ce qu’elles couvrent : ascenseur, gardien, chauffage collectif, piscine, espaces verts. Un montant bas peut aussi cacher un immeuble peu entretenu.

Lire les procès-verbaux

Cherchez dans les trois années :

les travaux votés ou reportés : ravalement, toiture, étanchéité, ascenseur ;
les procédures en cours contre un copropriétaire, le syndic ou une entreprise ;
les impayés qui reviennent d’une année sur l’autre ;
les décisions sur la location de courte durée ou les animaux, si cela vous concerne.

Des travaux votés mais pas encore payés se négocient : faites préciser dans le compromis qui les paie.

Le fonds de travaux

S’il existe, la part attachée au lot et la dernière cotisation figurent dans les pièces remises. Un fonds bien alimenté limite le risque d’un gros appel de fonds juste après votre achat.

La surface Carrez

La promesse et l’acte doivent mentionner la superficie privative du lot, avec son certificat de mesurage en annexe. Elle sert aussi à comparer le prix au m² avec le prix du quartier.

Sources officielles

Questions fréquentes

Quand doit-on recevoir les documents de copropriété ?

Au plus tard à la signature de la promesse. Le délai de rétractation de 10 jours ne court qu’à partir du lendemain de leur remise, ce qui vous laisse le temps de les lire.

Qui paie les travaux votés avant la vente ?

Cela dépend de la date d’exigibilité et de ce que prévoit le compromis. Faites-le écrire noir sur blanc avec votre notaire.

Peut-on louer en courte durée dans une copropriété ?

Cela dépend du règlement de copropriété. Lisez-le avant d’acheter, surtout pour un projet d’investissement.